Les spécificités de la SCI à l'impôt sur le revenu

On parle de transparence fiscale. La société détermine chaque année un résultat foncier et le déclare sur l'imprimé 2072. Chaque associé reporte ensuite sa quote-part sur sa déclaration 2044, qui alimente sa 2042. La société, elle, ne paie rien.

Ce régime n'est pas un choix qu'on fait : c'est celui qui s'applique par défaut. Il vaut tant que la société n'a pas opté pour l'impôt sur les sociétés et qu'elle n'exerce aucune activité commerciale.

C'est la conséquence la plus concrète de la transparence : deux associés d'une même SCI, à parts égales, ne paient pas le même impôt. Celui qui se situe dans la tranche à 41 % supporte plus du double de celui qui se situe à 11 %, sur exactement le même euro de résultat.

La rentabilité d'une SCI à l'IR ne se raisonne donc jamais globalement, mais associé par associé. Une répartition des parts décidée à la création sans regarder les situations fiscales de chacun produit des effets qu'on découvre des années plus tard.

Une SCI qui rembourse un emprunt le vit chaque année : le capital remboursé n'est pas une charge déductible, seuls les intérêts le sont. La société peut donc dégager un résultat fiscal bénéficiaire alors que sa trésorerie est à zéro, l'intégralité des loyers étant partie dans l'échéance du prêt.

Les associés sont alors imposés sur un bénéfice qu'ils n'ont pas perçu, et doivent souvent avancer de l'argent à la société pour qu'elle tienne. C'est le mécanisme le plus mal compris du régime, et la première source d'alimentation des comptes courants d'associés.

Sont déductibles les dépenses de réparation, d'entretien et d'amélioration d'un local d'habitation. S'y ajoutent les intérêts d'emprunt et les frais qui s'y rattachent, les primes d'assurance, la taxe foncière, les provisions de charges de copropriété, et les frais de gestion, dont un forfait de 20 € par local.

Ne sont pas déductibles les dépenses de construction, de reconstruction et d'agrandissement. C'est la frontière sur laquelle achoppent le plus grand nombre de dossiers : refaire une salle de bains existante est une amélioration, ajouter une pièce ou surélever est un agrandissement. La qualification ne dépend pas du montant des travaux mais de leur nature.

C'est la différence structurante avec la SCI à l'IS. À l'IS, l'immeuble s'amortit, ce qui écrase le résultat imposable pendant toute la détention. Mais la plus-value de cession se calcule ensuite sur la valeur nette comptable, donc sur un prix de revient largement effacé. La note arrive à la sortie.

À l'IR, il n'y a pas d'amortissement. En revanche, la cession relève du régime des plus-values des particuliers : abattements pour durée de détention, exonération d'impôt sur le revenu au bout de 22 ans, de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.

Le choix entre IR et IS n'est donc pas un arbitrage entre « payer moins » et « payer plus », mais entre payer pendant la détention ou payer à la sortie.

Une règle est régulièrement ignorée : les intérêts d'emprunt ne peuvent pas, à eux seuls, créer un déficit imputable sur le revenu global. Ils s'imputent d'abord sur les loyers ; seules les autres charges peuvent générer la fraction imputable.

Le plafond est porté à 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique. Il faut que le logement passe des classes E, F ou G à la classe D ou mieux. Le dispositif s'applique jusqu'au 31 décembre 2027.

L'imputation sur le revenu global suppose enfin de maintenir le bien en location pendant les trois années qui suivent. Une vente ou une reprise du logement dans ce délai fait perdre l'avantage rétroactivement.

La location meublée est fiscalement une activité commerciale. Une SCI qui meuble un lot, ou qui pratique de la location saisonnière, sort du champ civil et devient passible de l'impôt sur les sociétés. L'administration admet une tolérance tant que les recettes commerciales restent inférieures à 10 % des recettes totales de la SCI.

Le basculement n'est pas une formalité. Il emporte imposition immédiate des plus-values latentes sur l'ensemble du patrimoine de la société. Aucune vente n'a pourtant eu lieu, et aucune trésorerie n'est entrée. Et en pratique, on ne revient pas en arrière.

C'est la décision en apparence anodine (« on va le louer meublé, ce sera plus rentable ») qui coûte le plus cher dans une SCI à l'IR.

Un compte courant d'associé n'est pas un apport au capital : c'est une créance de l'associé sur la société, née de chaque euro qu'il lui a avancé. Elle vient en déduction de l'actif net, donc de la valeur des parts.

Or rien, dans le régime de la SCI à l'IR, n'oblige à tenir ces comptes. Ils existent juridiquement mais ne sont écrits nulle part. Résultat : des parts mécaniquement surévaluées, une imposition qui s'envole, et un écart qui se règle au moment d'une succession, d'une donation, d'un démembrement ou d'une cession.

Des décotes peuvent par ailleurs être admises pour tenir compte de l'absence de liquidité des parts ou d'une position minoritaire, mais elles doivent être justifiées.

Ce qui n'est pas exigé, c'est le formalisme commercial : ni comptabilité d'engagement, ni dépôt des comptes au greffe. Beaucoup y lisent une dispense de tenir des comptes, et c'est ce contresens qui explique que tant de SCI n'en aient jamais tenu. Or tout le reste en dépend, dans un enchaînement sans échappatoire :

1. Tenir vos comptes vous permet d'établir votre résultat comptable.
2. De ce résultat comptable découlent votre résultat fiscal et le suivi des comptes courants d'associés.
3. C'est encore lui qui fixe l'affectation du résultat, sur laquelle l'assemblée générale doit se prononcer.

Sans comptes tenus, aucun des trois maillons ne tient : rien à déclarer, aucun compte courant suivi, et une assemblée qui n'a rien à approuver.

L'absence de procès-verbaux ne se voit pas tout de suite : le registre des décisions reste au siège et une SCI ne dépose rien au greffe. Mais nous sommes en société, et une société doit pouvoir démontrer qu'elle vit. Le greffe peut interroger le gérant ; faute de retour probant, il présume la cessation d'activité, en porte la mention au registre, puis prononce la radiation d'office.

La société n'est pas dissoute pour autant : elle conserve sa personnalité morale. Mais elle n'a plus d'extrait à jour. La banque se ferme, aucun financement n'aboutit, plus aucun tiers n'accepte de traiter avec elle. Le jour où les associés veulent enfin agir, vendre, donner ou régler une succession, c'est le notaire qui découvre la radiation et refuse d'instrumenter. La réinscription est possible, à condition d'avoir de quoi régulariser, c'est-à-dire, précisément, la documentation qui manque.

Et si la situation va jusqu'à la dissolution, l'immeuble sort de la société pour être attribué aux associés. La plus-value se calcule alors sur la valeur vénale du bien, augmentée des droits de partage. Vingt ans de détention se soldent en une seule fois.

Sur le plan déclaratif enfin, le risque ne vient pas des procès-verbaux mais de la 2072. À défaut de dépôt, et faute de régularisation dans les trente jours suivant une mise en demeure, l'administration peut procéder à une taxation d'office.

Détenir uniquement des parts de SCI n'ouvre pas droit au micro-foncier. C'est une subtilité qui surprend beaucoup d'associés, et qui conduit à des déclarations erronées.

Quand les conditions sont réunies, le seuil s'apprécie sur l'ensemble des revenus fonciers bruts, quote-part de SCI et biens détenus en direct confondus. Il ne doit pas dépasser 15 000 €. L'abattement forfaitaire est de 30 %, et aucune charge réelle n'est alors déductible.